マイホームを建てるまでのこと

中古マンションを売却!新築の住宅ローンを組むために希望額で売るコツとは?

我が家は新築する前は分譲マンション(中古で購入)に住んでました。

新築するにあたりマンションを売却したんですが、新築の打ち合わせと並行してマンションの売却はなかなか大変でした^^;

何度も住宅ローンを組むこと、マイホームを売却することは少ないかと思いますが、我が家の場合のマンション売却の話をまとめてみたいと思います。

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住宅ローン支払い中に新しく住宅ローンを組めないの?

基本的には住宅ローンを複数組めません!

※セカンドハウスローンなど方法はありますが金利が高かったりします

希望としては、

新築分とマンションの残高をまとめて借りて、マンションを売却したら返済(繰り上げ返済)

出来たらいいな!と思っていたのですが・・・

借りられる金額は年収などによって決められるので、我が家は借りれなくて( ;∀;)

新しい住宅ローンを組むために、マンションの残高を一括で返済することが条件となりました。

※期限は新しい住宅ローンの返済が始まるまで!!

 

年収が高ければ、新築分+支払い中のローン残高分をまとめてドーンと借りることができたり、例えばマンションを貸し出して家賃収入を得たりも出来ます。

が、我が家はマンションを手放さなくてはいけない!!

売却してマンションのローン残高を一括で返さなくては!!!!

 

ちなみに自動車ローンを払ってる途中に住宅ローンを組むときは、車のローン分引かれた額が借り入れ可能額になります。

なので不動産会社やハウスメーカーで住宅ローンの話になるとまず借金(支払い中のローン)を聞かれます。

借入可能額が減らされると家売れません(買えません)からね・・・

マンション”売却”と”買取”の違いは?

↓マンションの売り方で一般的な方法↓

売却・・・不動産会社を通してマンションの買い手を探す

買取・・・不動産会社に買い取ってもらう

買取保障制度・・・決めた期限までに買い手が見つからければ、不動産会社に買い取ってもらえる制度

 

買取のメリットデメリット

デメリット・・・売り主の希望金額にならない、かなり低い金額で買い取られます※8割くらい

メリット・・・すぐに現金化される、仲介手数料がかからない、購入希望者の内覧を受け入れなくていい、内緒で売れる(金額も)

 

売却のメリットデメリット

メリット・・・希望の金額から売りに出せる

デメリット・・・いつ売れるかわからない、仲介手数料がかかる、物件を見たいと言われれば内覧を受け入れないといけない

 

我が家の場合は買取保障制度で

新しい住宅ローンが始まるまでにマンションの残高一括返済が条件なのでギリギリまで売却を希望し、売れなかったら不動産会社に買い取りをしてもらうことになりました。

いくつかの不動産会社で買取の査定をしてもらい、今の家の土地を紹介してくれた不動産会社にお願いすることにしました。

 

中古マンションを売るコツとは

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希望額は、仲介手数料などかかるお金のことや、中古物件なので値引き交渉させることを考慮して決めました。

不動産会社の担当の方から、内覧に来られた方に”いいことアピール”を激しくしない様アドバイスされました。

なので、質問には答えましたが、こちらから”いいとこアピール”はしないようにしました。

いいことはアピールしませんが、悪いことはしっかり申告することが大事です。

破損や故障してる箇所を内緒にしていて後から指摘されると大変です!!

でも正直に申告してると、はやりその欠点を理由に値引き交渉してきます。

我が家でも150万の値引き交渉がありました。→かなりの額でお断りしました( ;∀;)

 

住みながら売却活動

我が家の場合マンションに住みながら売却活動をしてました。

アパートに引っ越す費用がもったいなかったので!

内覧に来られる方はまだ住んでる生活感溢れる我が家を見に来てたんです。

見に来られる方も気を使いますし、こちらとしても知らない人に家の中を隅々まで見られるのは楽しいものではなく早く!早く決まるように毎回意識してやっていたことがあります^^

  • 掃除はしっかり・・・当たり前ですが、出来る限りきれいに掃除してました
  • 部屋はスッキリを片付ける・・・生活感がでないように片付けをして、家具家電もイメージしやすくなるので意識して配置しました
  • いいことはさり気なくアピール・・・日当たりのよさがお気に入りだったので天気のいい日の内覧はカーテン全開で!やはり明るいのは好印象なので夜に来られるときは、家中の電気を付けて迎えました。後は、マンションの順番に回ってくる役員が終わって次回ってくるまで何年もあること、小さいお子さん連れの方のは子供が多い地区なので子供にとっていい環境なことなど・・・内覧に来られる方にあわせてアピールしました(さりげなくw)

 

一番大事なのは、やはりいいとこアピール!だと思うんです!

我が家の不動会社の担当の方は男性で内覧の時は常にその方が来られてたんですが、最後に購入希望してくれた内覧の時いつもの担当の方が都合がつかず若い女性の方が案内に来られたんです。

その子がものすごく我が家のいいとこをうまくアピールしてくれて、心の中で「ナイス!!ナイスサポートだよ!!」と!

決まったのはその子のおかげ!!と思うほど案内が上手だったな~と思います。

我が家の結果は・・・

内覧に来られた方は5組ほどでした。

毎回いい印象も持ってもらえましたが、金額で折り合いがつかない方、内覧に来て即決したのに音信不通になった方、内覧に来られた時にマンション常在の管理人に路駐を注意されて引いてしまった方・・・ご縁がありませんでした・・・

※管理人に路駐を注意された方に関しては、内覧の前に管理人さんに一言言っておけばよかったな~と思います。あとから管理人さんと話していたら、そういう連絡は不動産会社の仕事だと言ってましたが。

最終的に、小さいお子さんのいる若いご夫婦から申し込みがありました。

※ちょうど10年前の自分たちのようで、とてもいい印象のご夫婦だったのですごく嬉しかったです。

こちらの希望(金額、引き渡しまで4か月ほどあったこと)を受け入れてもらったので、不動産会社の人からの提案で現状お渡しの予定だった故障箇所をいくつか直しました。

 

まとめ

正直、住みながらの売却はなかなか大変でした・・・

でも、マンションの残高を返済しても手元に残ったので(全部今の家につぎ込みましたがw)

頑張ってよかったな~と思います。

一番無駄がない方法だと思っていたんですが、新居が予定通りに完成しなかったので結局マンションからアパートに引っ越しをしたんですけどもッ!!新居から20メートルほどの距離のとこに。

ま、それも仕方なかったので納得してます^^

家が建つまでいろんなことがありましたが、済んでみればいい思い出・・・

ということにしときます(笑)

もう家の売却や引っ越しはしたくないな~(あ、こころの声が)

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